La Cassa si vende la casa

di Vittorio Malagutti
Gli enti previdenziali dei professionisti mettono sul mercato abitazioni per miliardi di euro. Per tappare i buchi aperti dalla crisi finanziaria. Ma garantire rendite adeguate a tutti

gli iscritti non sarà facile

Dicono che è tutta questione di rendimento. Quello del patrimonio immobiliare. Cioè negozi, uffici, ma soprattutto decine di migliaia di appartamenti e case d'abitazione. Rendono poco, pochissimo. Al netto di imposte e oneri vari, a volte si supera a malapena l'1 per cento l'anno. Una miseria anche in tempi, come questi, di bassi tassi d'interesse e inflazione al lumicino. E allora c'è poco da fare: bisogna vendere i palazzi e anche in fretta, possibilmente. Stringi, stringi, così ragionano da un po' di tempo a questa parte i grandi capi delle casse previdenziali. Quelle dei professionisti. Ovvero medici, avvocati, notai, ingegneri, architetti, farmacisti, per citare solo alcune categorie che affidano la loro pensione a enti costituiti ad hoc e parzialmente privatizzati con la riforma del 1994. Dati alla mano si tratta di un vero esercito di contribuenti. Almeno due milioni, tra pensionati e iscritti in attività, sono quelli che fanno capo ai dieci istituti più importanti per patrimonio. Dall'autunno del 2008, quando i mercati finanziari fecero crack, questa gigantesca platea di investitori segue con comprensibile trepidazione la gestione delle casse.

Per tutti questi lavoratori, infatti, la questione è cruciale: il loro futuro tenore di vita, una volta ritirati dall'attività, dipenderà dall'assegno mensile che i loro particolari fondi pensione potranno garantirgli. E la crisi delle Borse ha lasciato un segno profondo nei conti delle casse che, a partire dal 2002-2003, avevano investito alla grande su prodotti speculativi, compresi hedge fund e titoli strutturati, con l'obiettivo di rimpinguare rendimenti ritenuti troppo magri. Adesso però, passata la sbornia finanziaria, i gestori tornano all'antico. Meglio, sostengono, puntare sul mattone, soprattutto quello di qualità. E allora negozi e uffici dovrebbero prendere il posto degli appartamenti. Questi ultimi, a parte quelli di recentissima costruzione, di solito rendono meno rispetto agli immobili a destinazione commerciale e spesso sono gravati da elevati costi di amministrazione. Le grandi manovre, manovre miliardarie, sono in pieno svolgimento. Sulla rampa di lancio c'è un lungo elenco di affari, che coinvolgono colossi bancari e consulenti d'alto bordo. L'Enasarco, la cassa previdenziale degli agenti di commercio, ha dato ufficialmente il via al progetto Mercurio. E cioè la vendita di oltre 17 mila appartamenti, per l'80 per cento nell'area di Roma, un altro migliaio nel milanese, per un valore a bilancio di oltre 3 miliardi di euro. L'incasso globale delle cessioni, previste nell'arco di un paio di anni, potrebbe toccare i 5 miliardi. Proprio l'Enasarco, uscito da un periodo turbolento con tanto di inchieste giudiziarie, arresti e commissariamento, sembra l'esempio più concreto del nuovo corso. Mentre si prepara a dismettere un patrimonio miliardario di abitazioni, l'ente degli agenti di commercio si è appena aggiudicato un gioiello come la Galleria Colonna, ribattezzata Galleria Alberto Sordi, in pieno centro a Roma. Un asset del valore di circa 180 milioni popolato da vetrine e insegne commerciali. Al di là degli aspetti finanziari, però, la manovra presenta risvolti sociali delicati e potenzialmente esplosivi. Gli appartamenti messi in vendita da Enasarco e da altri enti sono in buona parte affittati con canoni contenuti a famiglie a basso reddito.


Agli inquilini verranno garantiti il diritto di prelazione e uno sconto del 30 per cento sul valore dell'abitazione fissato dall'Agenzia del territorio. In più, stando alle dichiarazioni ufficiali, dovrebbero essere siglati accordi con le banche che concederanno mutui a tassi favorevoli. Nonostante i paracadute, le incognite restano. E il rischio che l'operazione si avviti in una serie infinita di cause e ricorsi legali rimane elevato. Intanto, anche un altro colosso come l'Enpam, l'ente dei medici con un patrimonio complessivo vicino ai 9 miliardi, punta ad alleggerire il portafoglio investito in abitazioni. La cassa guidata dal presidente Eolo Parodi, classe 1926, in carica dal 1995 e intenzionato a ricandidarsi nel giugno prossimo, possiede fra l'altro più di 4 mila appartamenti nella sola zona di Roma. L'obiettivo dichiarato è sempre lo stesso: riqualificare il portafoglio d'investimenti puntando su asset a rendimento più elevato. Ma la moda del momento sono i fondi immobiliari. In pratica non c'è istituto previdenziale che non abbia in programma di dirottare una quota supplementare del patrimonio su questo particolare strumento. Ecco qualche esempio.